התחדשות עירונית ותמ”א 38 לפיתוח מבני מגורים

לוגו ענף מהנדסים בע"מ

תמא 38 והתחדשות עירונית

תמ”א 38 הינו פרויקט שספק אם יש אזרח אחד במדינת ישראל שטרם שמע עליו או על מטרתו הגרנדיוזית – לחדש ולהגן על מבנים ישנים מפני סכנת קריסה אל מול איומי טילים ו/או רעידת אדמה.

יחד עם זאת, בשל התעכבות משמעותית בפרויקטים השונים, כמו גם הבנה שישנם מבנים רבים הנמצאים במצב הנדסי קשה שלא מאפשר חיזוק חיצוני בלבד, בשנת 2010 אושרה תמ”א 38/2 – כפרויקט התחדשות עירונית הכולל בנייה מחדש של המבנה, פרויקט אשר נעסוק בו במאמר הקרוב.

הריסה ובנייה חדשה – כי חידוש מבנה אינו מספיק

בהמשך לכך, הסיבה שבעקבותיה מלכתחילה ניתן לבצע פרויקט פינוי בינוי בכלל או תמ”א 38/2 בפרט, כלומר הריסה ובנייה חדשה של מבנה, היא שמרבית המבנים בישראל כיום אינם ערוכים אל מול הסכנות הפוטנציאליות שקיימות להם, כמו גם כי ישנם מבנים אשר בנייה חיצונית להם אינה מספקת על מנת להכין אותם לאותם איומים.

לכן, כניסתה של תמ”א 38/2 – כאישור שמאפשר לבצע פינוי של יושבי המבנה על מנת שהמבנה ייהרס כליל ויבנה אחד חדש במקומו נועדה להוות פתרון עבור אותם מבנים אשר זקוקים למתיחת הפנים הזו.

מהי בדיקת אל הרס ומדוע חשוב לבצע אותה?

בדיקת אל הרס היא בדיקה המבוצעת על ידי מכון או גוף חיצוני שמטרתה להציג את העובדה כי המבנה הקיים אינו עומד עוד בתקנים הרלוונטיים. על מנת לקבל אישור והיתר מהוועדה המקומית לביצוע של תמ”א 38  ,נדרשים מתכנני הפרויקט להציג דוח פסילת מבנה המתבסס על בדיקת אל הרס. ללא בדיקה זו, לא ניתן לקבל אישור לביצוע תמ”א 38.

מה בודקים בבדיקת אל הרס

בדיקת אל הרס באה למעשה להציג את נתוני המבנה הקיימים ולהוכיח הלכה למעשה כי המבנה אינו עומד בדרישות ובתקנים. לכן, יש תיעדוף לביצוע של תמ”א למבנה שיכול להתבטא בין אם בחיזוק או בין אם הריסה ובניה מחדש (פינוי בינוי).

בדיקת אל הרס מבצעת מיפוי של מערכת שלד הבניין בקומת הקרקע ובקומה הטיפוסית. הבדיקה בוחנת את פרטי הזיון של קורות טיפוסיות, עמודים טיפוסיים ותקרות. בנוסף לכך הבדיקה בוחנת גם חללים נוספים חשובים כגון חדרי המדרגות והמקלטים בבניין.
בדיקה זו אורכת כיום שלם, ומצריכה לעיתים שימוש בכלים מרעישים שמטרתם לבצע חישוף הבטון של מוטות הזיון, על מנת לבחון את מצבם הכללי.

לאחר קבלת הממצאים מועבר דוח אל הרס למהנדס או מתכנן הפרויקט. המהנדס מעביר את המלצותיו לוועדה המקומית על מנת לקבל היתר לביצוע של תמ”א 38 במבנה.

מהם ההבדלים בין פינוי בינוי לפרויקט תמ”א 38?

מנגד, אף על פי ש- 2 הפרויקטים הללו מהווים פרויקטי התחדשות עירונית, קיים שוני מהותי ביניהם וכזה שמצריך היכרות מוקדמת עימו מצד יזמי הבנייה.

הבדל ראשון נוגע בכך שבפרויקט תמ”א 38 התמורה שניתנת לדיירים מסתכמת בחידוש ולעתים אף תוספת פנימית לנפח הנכס כדוגמת ממ”ד + מרפסת / חניה / מחסן בלבד.

כאשר מנגד בפרויקט פינוי בינוי תמ”א 38/2 הדיירים זוכים לקבל דירה חדשה ומבנה הבנוי לפי סטנדרטיים עכשוויים ובהתאם לרוח התקופה. כאן מדובר בשינוי שמשפר דרמטית את רמת חייהם הדיירים ומעלה משמעותית את שווי הנכס והתמורה שהם עתידים לקבל אודותיו.  

כמו כן, פרויקט פינוי בינוי מצריך יותר זמן ותכנון ואף שינויי תב”ע כדי להתניעו (4 – 10 שנים), כאשר גם כדי לקבל את ההסכמה מצד הדיירים ישנה מורכבות רבה יותר.

כלומר, אף על פי שבמסגרת אותו פרויקט זקוקים היזמים להסכמה של 60% מן הדיירים ששמם רשום על הדירות עצמן במתחם בנוסף להסכמה של 80% מבעלי הדירות בפועל – כאשר גם אם הגעתם לרף הנ”ל – תאלצו להגיש תביעה שתחייב את הסרבנים להתיישר עם הפרויקט בטרם תצאו לדרך. 

כל פרויקט שינוי מבנה מצריך התערבות מצד יועץ קרקע

כפי שניתן להבחין מן הכתוב לעיל, התקנות השונות והמתחדשות שקיימות בעולם הבנייה מגוונות ועלולות להיות מאתגרות או מבלבלות במיוחד עבור אדם מן היישוב.

לכן, המסקנה הישירה לכך היא שעם קבלת היתר הבנייה להתחדשות עירונית, פינוי בינוי או תמ”א 38/2, יש להתייעץ עם יועץ קרקע שיבטיח שכלל ההחלטות והצעדים שתקבלו – יהיו בבת עינכם.

חברת ענף המהנדסים מתמחה בביצוע פרויקטים הנדסיים, ייעוץ קרקע ובחינת תשתיות המבנה.
ענף מהנדסים מעניקה מגוון רחב של פתרונות הנדסיים עבור תמ”א 38/1 חיזוק המבנה והוספת מס’ קומות מעל המבנה הקיים ועבור תמ”א 38/2 הריסת המבנה ובנייה של בניין חדש במקומו.  אנו נטפל בכל ההליכים ההנדסיים הנדרשים החל מבדיקות סקר קרקע- שיכולות לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים חדשים ועד למתן המלצות ופתרונות ייעוץ הנדסי לפרויקט.

בנוסף, החברה מעניקה שירותי יעוץ קרקע למגוון פרויקטים כגון: בתים פרטיים, רבי קומות, פיתוח שכונות ויישובים, חפירות מתחת למבנים או מרתפים וכן מעניקה שירות הנחיות לתכנון וביצוע בורות חלחול וניקוז.

לפרטים ומידע ניתן ליצור עימנו קשר ונשמח לעמוד לרשותכם.